1. 一、《人地之间》，其实已经把全书最核心的问题点出来了
2. 人、地。
3. 二、先看全书结构：作者其实是从“解释问题”一步步走向“提出改革方案”
4. 三、序言不是客套话，而是作者先给自己立了一个很大的题目
5. 《转型发展的“中国模式”之问》
6. 四、作者一开始就反对两个极端
7. 五、绪论：全书真正的问题清单都在这里
8. 《中国城乡土地制度的整体挑战》
   1. 1. 城市为什么越建越大，人却没有真正“进城”？
   2. 2. 为什么流入人口最多的城市反而住房贵？
   3. 3. 为什么人口外流地区还在建园区、建新区？
   4. 4. 为什么农民进城以后还“不放土”？
   5. 5. 为什么农村土地越来越难实现规模经营？
   6. 6. 为什么一边喊保护耕地，一边又不断出现低效工业园区？

中国过去的增长模式很大程度上是“围着地转”的，而未来的城乡改革，必须让土地重新“围着人转”。

–

一、《人地之间》，其实已经把全书最核心的问题点出来了

这本书一直在讲：

土地财政、

征地、

工业用地、

宅基地、

耕地保护、

城中村、

城市更新。

但真正贯穿全书的，是两个字：

人、地。

作者认为过去二十多年的城市化出现了一个很突出的错位：

土地城市化太快，而人口城市化不完整。

城市面积不断扩大。

开发区不断增加。

新城区不断建设。

房地产不断开发。

可另一方面，大量已经长期在城市工作的人，却没有真正完成从农村到城市的永久性迁移。

于是形成了作者特别强调的一组矛盾：

1
2
3

土地过度城市化
        ↕
人口不完全城市化

以及进一步的：

“人、地、房脱钩”。

人口流入的大城市：

人多、住宅地少、住房贵。

人口流出的地方：

人少、工业园区和新区却可能过度扩张，房子和土地反而大量闲置。

农村又出现：

人已经出去，

地却退不出来；

宅基地还保留；

农地依然细碎。

作者认为，这些现象不是几个孤立的政策问题，而是同一个制度系统运行产生的不同结果。

二、先看全书结构：作者其实是从“解释问题”一步步走向“提出改革方案”

全书八章并不是八个并列专题，而有很强的递进关系：

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42

【第一层：为什么会这样】
中国增长模式
↓
土地财政、土地金融形成

【第二层：这种模式造成了什么】
工业地低价
商住地高价
↓
开发区过度扩张
住宅用地不足
↓
土地过度城市化
人口不完全城市化

【第三层：为什么改革一直很难】
征地制度
集体建设用地
地方财政
地方政府利益
互相咬合

【第四层：如何改变】
提高征地补偿
改革集体土地
改革农地宅基地
土地指标跨区交易
存量工业用地再开发
城市更新

【最终目标】
以地谋发展
        ↓
以人为本的城市化

土地增量扩张
        ↓
存量土地高效利用

地方行政配置
        ↓
更充分的市场配置

所以它其实是一本：

“中国增长模式诊断书＋城乡土地改革方案书”。

三、序言不是客套话，而是作者先给自己立了一个很大的题目

序言叫：

《转型发展的“中国模式”之问》

陶然一开始并没有马上谈土地。

而是先问：

中国过去四十多年为什么增长这么快？

为什么改革到今天仍然没有结束？

20世纪90年代中期前后，中国的发展方式为什么发生了那么大的变化？

现有制度为什么一方面能创造高速增长，另一方面又不断积累新的矛盾？

作者甚至计划用三本书回答这个大问题：

《人地之间》只是第一部。

另外两部是《天人之际》和《无食我黍》。

因此，《人地之间》实际上承担的任务是：

通过“土地”，解剖20世纪90年代中后期以来的中国增长模式。

四、作者一开始就反对两个极端

一个极端是：

中国高速增长证明现有模式完全正确。

另一个极端则是：

中国根本不存在什么“中国模式”，增长只是市场化和全球化的普通结果。

陶然都不接受。

他认为应该把“模式”理解成一个：

中性分析概念。

存在一种模式，

并不等于：

这种模式就是“模范”。

这一点很重要。

他是在区分：

1
2
3

模式 ≠ 模范
存在 ≠ 正确
解释它 ≠ 赞美它

他认为中国确实形成了一套有自身特点的增长机制。

它确实带来高速增长。

但高速增长本身，并不能说明这套机制适合一直运行下去。

五、绪论：全书真正的问题清单都在这里

绪论的标题就是：

《中国城乡土地制度的整体挑战》

作者列出的矛盾其实可以压缩成六个问题。

1. 城市为什么越建越大，人却没有真正“进城”？

土地城市化快于人口城市化。

2. 为什么流入人口最多的城市反而住房贵？

住宅土地供应不足。

3. 为什么人口外流地区还在建园区、建新区？

土地和地方融资模式推动投资。

4. 为什么农民进城以后还“不放土”？

因为没有完成永久性家庭迁移。

5. 为什么农村土地越来越难实现规模经营？

人口没有真正退出，土地又碎片化。

6. 为什么一边喊保护耕地，一边又不断出现低效工业园区？

建设用地指标的配置与真实的人口、产业需求没有充分匹配。

于是全书围绕一个巨大的循环展开：

1
2
3
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19

农民无法真正市民化
↓
离乡不放土
↓
农村土地无法充分退出和整合
↓
农地破碎＋宅基地闲置
↓
城市又必须继续征新地
↓
土地城市化继续
↓
住宅地供应偏少
↓
城市住房价格偏高
↓
农民工更难真正定居
↓
再次回到“离乡不放土”

作者真正想打破的，是这个循环。

六、第一章：全书最难，但也是最关键的一章

《中国增长模式与“土地财政”的兴起》

如果第一章看懂了，后面七章基本都会顺下来。

因为这一章解释：

地方政府为什么会如此依赖土地？

而作者特别反对一种简单说法：

“因为1994年分税制把地方钱拿走了，所以地方只好卖地。”

他认为：

没有这么简单。

七、作者先反驳第一个流行理论：“财政分权带来增长”

陶然区分了两个很容易混淆的概念：

财权和财力。

财权是：

按制度规则，谁拥有收入征收和分配权。

财力则是：

最后实际拿到多少钱。

1994年以后，中央在一般公共预算收入方面事实上进行了明显的：

财权集中。

但后来地方实际财政收入占比又有所回升。

作者认为不能因为地方后来钱又多了，就反推：

“财政越来越分权”。

那是：

以果解释果。

真正应该问的是：

为什么在法定财权没有增加的情况下，地方的实际财力后来又提高了？

答案就要进入房地产、服务业、土地收入和产业结构变化。

八、作者又反驳第二个很流行的理论：“晋升锦标赛”

这个理论大致认为：

地方官员为了升官，

就拼GDP；

GDP越高，

升迁概率越高；

所以全国地方政府都拼命发展经济。

陶然对此进行了很长篇幅的批评。

他认为现实中的干部考核不是一个：

“各市GDP排个名，第一名升官”

这么简单的制度。

真正的干部考察包括：

德、能、勤、绩、廉，

而且“绩”也不等于单独的GDP。

所以作者认为：

不能用一个所谓稳定的“GDP晋升锦标赛制度”，解释几十年的中国经济增长。

九、那地方政府为什么还那么热衷招商引资？

这是第一章真正要回答的问题。

作者提出了自己最重要的一套解释：

“国际和国内两层逐底式竞争”

再加上：

“二、三产业交互强化型溢出”。

这两个概念最好记住。

十、什么叫“两层逐底式竞争”？

第一层：

国际层面。

为了提高出口制造业竞争力，通过：

汇率、

出口退税等政策，

降低出口部门相对成本。

第二层：

国内地区之间。

各地方政府为了抢制造业项目：

压低工业地价，

建设工业园区基础设施，

给予企业各种优惠条件。

最后出现：

1
2
3
4
5
6
7
8

中央
帮助“中国制造”
参与国际竞争
        ＋
地方
互相争抢制造业投资
        ↓
制造业生产成本不断被压低

作者把它叫：

国际＋国内“两层逐底式竞争”。

十一、但仅靠制造业税收，还解释不了这么疯狂的招商

于是出现第二个特别重要的概念：

二、三产业交互强化型溢出。

尤其是：

二产对三产的“财政溢出”。

地方政府先低价甚至亏本给工业企业地。

看起来很傻。

可是制造业企业来了以后：

工人来了，

管理人员来了，

上下游来了，

人口和收入增加。

于是：

住房需求来了，

商业来了，

办公来了。

地方政府随后可以在：

商业和住宅用地

上赚回来。

于是形成一个完整循环：

1
2
3
4
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15

亏本工业供地
↓
招商引资
↓
制造业发展
↓
就业＋人口＋收入增长
↓
住房、商业、办公需求增长
↓
高价商住用地
↓
大量土地出让收入
↓
继续建设工业园区

这才是作者解释“地方政府为什么甘愿亏钱卖工业地”的真正答案。

十二、2008年前后，又发生了一次非常重要的变化

2008年以前大致是：

工业先行，房地产随后。

即：

1
2
3

先招商
↓
后建城

作者认为这种情况下，至少还存在一定的实体产业基础。

但2009年以后，在大规模信贷刺激下：

逻辑逐渐倒过来了。

房地产和土地价格先上去。

商住地带来巨大收入和抵押价值。

地方政府于是利用：

“土地金融”

融资。

再去：

建新区、

建开发区、

招商。

变成：

1
2
3
4
5
6
7
8
9

房地产／土地升值
↓
土地抵押融资
↓
地方举债
↓
开发区、新区基础设施
↓
继续招商

作者把它叫：

三产对二产的“金融溢出”。

这是书里解释地方债务、开发区扩张和房地产进一步绑定的关键。

十三、作者最终把“中国增长模式”压缩成一个特别好记的“123”

这是整本书最值得做成知识卡片的地方。

一类市场化竞争

下游民营制造业：

激烈市场竞争。

两层逐底式竞争

中央参与国际竞争；

地方参与国内招商竞争。

三领域行政性垄断

作者认为主要包括：

1. 上游能源、原材料及部分高端服务部门；

2. 以国有银行为主体的金融领域；

3. 地方政府对城市商住用地的垄断。

于是：

一类市场化竞争＋两层逐底式竞争＋三领域行政性垄断

成为作者解释20世纪90年代中后期以后中国增长模式的核心模型。

PDF第68页的图1.2就是这套分析框架的集中展示：中央、地方、国企、银行与下游民营制造业并不是各自独立，而是通过土地、金融、出口和产业链形成一个互相强化的系统。

十四、第二章：地方政府为什么“一块地两个价格”？

《“土地财政”下的策略性出让及多重扭曲》

这一章最重要的东西，其实特别直观：

工业地便宜，住宅地贵。

作者认为这并不是偶然。

而是一种：

理性的地方财政策略。

十五、为什么工业地要便宜？

因为制造企业可以跑。

这个城市贵：

我可以去另一个城市。

所以各地争夺制造业以后，形成：

“全国性买方市场”。

投资者拥有较强议价能力。

于是地方竞相：

低价供地，

配基础设施，

返还部分费用，

提供优惠。

十六、为什么住宅和商业地反而贵？

因为：

住宅不能搬走。

商业服务也必须面对本地消费者。

于是每座城市都能在自己的城市范围内形成：

“局域性卖方市场”。

地方政府控制供地。

限量供应。

竞争拍卖。

于是形成特别鲜明的结构：

1
2
3
4
5
6
7

工业地
全国地方政府抢企业
→ 价格被压低

商住地
企业和居民抢有限土地
→ 价格被抬高

这就是作者所谓：

“策略性供地”。

十七、它最终造成一个非常反常的城市土地结构

根据书中的统计：

国际上城市工业用地一般不超过城市存量用地的10%左右；

而书中统计中国工业仓储用地一度大约占到25%，扣除仓储以后工业用地仍在20%左右。

与此同时：

住宅用地比例反而偏低。

结果就是：

工厂地很多，住人的地反而不足。

这也是作者不断追问：

为什么城市越扩越大，

房子还是这么贵？

答案之一就在：

不是土地绝对不够，而是土地怎么分。

十八、“工业园区大跃进”由此出现

工业地太便宜以后：

企业也缺乏节约土地的动力。

于是出现：

圈而不建，

多圈少建，

土地闲置，

“花园式工厂”，

甚至先拿工业地等待未来改商住用途套利。

所以作者认为：

低价供工业地不仅造成财政补贴，还造成土地资源低效率使用。

这也是为什么后来第七章不再主张继续向外扩开发区，而转向：

盘活存量工业用地。

十九、第二章真正落到“人”上的地方，是两个城市化

作者比较了：

城镇人口增长，

城市建成区扩张，

城市建设用地增长。

书中数据显示，2001—2008年：

城镇人口年均增长约3.55%；

城市建成区年均增长6.20%；

建设用地年均增长7.40%。

也就是说：

地跑得比人快得多。

这就是：

过度土地城市化。

与此同时，大量进入城市的人又没有真正取得稳定住房、教育等条件。

这就是：

不完全人口城市化。

二十、这里作者提出一个非常值得记住的概念：

“人口完全城市化”

作者认为，不能仅看：

“人现在住不住城市”。

真正的市民化至少还需要：

可支付的家庭住房＋子女平等教育。

尤其对农民工来说，这两个条件是互补的。

没有住房：

一家人很难长期住下来。

没有孩子教育：

即使父母在城市工作，也经常要有人回乡照顾孩子。

所以所谓“户口放开”本身并不足够。

真正需要解决的是：

能不能举家永久迁移。

二十一、这也是为什么作者特别重视城中村

通常我们看到城中村容易想到：

乱，

拥挤，

消防问题，

违建。

这些问题作者也承认。

但他同时特别强调：

城中村承担了城市廉价住房供应的重要功能。

尤其以深圳为例。

大量中低收入劳动者和年轻创业者能够留下来：

与城中村低成本住房有很大关系。

所以作者认为：

不能简单把城中村全部消灭。

真正的问题应该是：

怎样改善它，

升级它，

提高土地利用效率，

同时保留足够规模的：

可支付租赁住房。

二十二、第三章：为什么征地制度这么难改？

这一章进入全书最关键的利益结构：

征地制度＋集体经营性建设用地入市。

作者先指出：

长期征地制度的基本特征可以概括成：

“高强制、低补偿”。

地方政府掌握征地权。

又在相当程度上掌握补偿标准。

然后土地转为国有建设用地以后：

工业地可以低价招商，

商住地则可以高价出让。

于是地方政府天然拥有非常强的征地激励。

二十三、为什么“缩小征地范围”推进得那么难？

因为征地并不是孤立制度。

它和：

地方财政，

招商引资，

开发区建设，

房地产，

地方债务

绑在一起。

如果单纯说：

“以后少征地。”

马上会发生：

地方政府财政怎么办？

工业园区怎么办？

城市基建资金怎么办？

所以作者认为，过去改革进展缓慢并不是：

大家不知道征地有问题。

而是：

旧模式已经形成了强大的利益锁定。

二十四、集体经营性建设用地“入市”为什么也没有想象中那么简单？

理论上：

村集体的经营性建设用地可以直接入市，

农民可以分享更多土地增值收益。

看起来：

政府征地垄断被打破。

但作者马上追问：

城市规划谁定？

用途谁定？

容积率谁定？

政府仍然可以利用：

规划、

用途管制、

开发强度

限制集体土地入市。

因此：

法律允许入市，并不自动等于真正形成市场。

二十五、作者还专门分析“德清模式”

当地对集体经营性建设用地入市后收取土地增值收益调节金。

结果是：

集体土地入市后农民和村集体获得的收益，

和征地补偿趋于接近。

陶然对此提出疑问：

如果入市以后收益最后被调到和征地补偿差不多，

那么：

农民为什么还有动力推动直接入市？

作者认为这有可能反过来削弱改革的意义。

二十六、第四章：这本书讨论“公平”最深入的一章

《“涨价归公”、公平补偿和征地合法性》

这一章问了一个非常现实的问题：

土地从农地变成住宅地，价格可能增加几十倍，这个增值到底应该归谁？

有一种传统观点：

“涨价归公”。

因为土地价值上升来自：

道路，

地铁，

城市发展，

公共投资，

所以增值应该归社会。

作者并没有简单接受这个逻辑。

二十七、作者真正的问题是：

即使政府代表公共利益，

征地也不能只回答：

“这个项目是不是公共利益？”

还必须回答：

被征地的人是否获得公平补偿？

因此，作者认为：

“公共利益＋公平补偿”

应该同时构成征地合法性的基础。

二十八、作者也没有主张所有增值全部归农民

如果完全按照土地转成住宅后的最高市场价值补偿：

地方政府可能又无法承担。

而且土地升值确实与：

规划、

城市公共投资、

基础设施

密切相关。

所以作者真正追求的是：

政府、农民、社会之间重新分配土地增值。

不是：

全部归政府。

也不是：

全部归原业主。

二十九、作者特别推崇一种补偿方式：

“现金＋留用物业”

而不是简单：

一次性给一笔钱。

原因很现实。

一次性货币补偿：

今天看很多，

十年以后可能没有。

如果征地农民拿到的是：

商铺、

写字楼、

出租物业

等可以持续产生租金的资产，

那么：

农民的收益就能和城市长期发展绑定。

作者把广州南沙的“留用物业”实践作为重要案例：土地统一开发后，一部分补偿现金化，更多部分折算为可长期产生收入的物业。

这也是这本书一个很鲜明的思路：

不只补偿失去的地，还要让原土地权利人分享城市化之后的收益。

三十、第五章：作者把镜头重新转回传统农村

农地和宅基地“三权分置”。

土地承包责任制曾经极大释放了农业生产力。

但是四十多年以后，又出现了新问题。

最重要的是：

土地碎。

书中提到：

平均一个农户大约8亩土地，却可能分成五六块。

为什么？

为了公平：

远近搭配，

肥瘦搭配，

好坏搭配。

结果公平解决了，

规模经营却变难了。

三十一、作者对“确权”也不是简单赞成

这一点很值得注意。

通常容易形成：

产权越清楚越好，越早确权越好。

陶然反而提醒：

如果把已经高度碎片化的土地直接永久确权，

可能把：

“碎片化”也一起固化。

以后再整理：

谈判成本更高。

修水利：

更麻烦。

做规模农业：

更麻烦。

所以作者强调：

先整理，再确权

在很多地区可能比：

先把现状冻结下来

更加合理。

三十二、宅基地的问题更明显

人已经去城市十年。

村里的房子可能没人住。

可宅基地又不能充分流转。

结果：

旧的宅基地退不出来。

新的家庭还要求新宅基地。

于是出现：

1
2
3

人口减少
＋
农村建设用地反而增加

以及：

空心村，

一户多宅，

宅基地闲置。

作者认为：

根本问题之一就是：

宅基地使用权交易市场太窄。

三十三、第五章有一个非常重要、也比较有争议的作者主张

农村土地“渐进式国有化”。

这一点要特别说明：

这是作者自己的政策主张，而不是我额外补充的观点，也不能简单理解成全书所有经验分析都必然推导出的唯一结论。

陶然提出：

农村农地、宅基地可以在自愿基础上逐渐转为国有，

但同时给予使用者：

永久使用权＋交易权＋抵押权。

也就是：

土地所有权国有，

但使用权更加完整和市场化。

作者后来把它称作：

“竞争性国有制”。

他的逻辑是：

避免私人产权高度碎片化，

同时又避免传统集体所有权下流动受限。

三十四、第六章：耕地保护，不应该只是“18亿亩数字守卫战”

作者并不反对保护耕地。

真正质疑的是：

怎样保护才最有效？

现行模式里：

建设用地指标有较强计划分配特点。

结果可能出现：

人口和产业流入地区：

地不够。

人口流出地区：

指标却未必少。

于是：

真正需要土地的地方缺指标，

不太需要土地的地方反而建设低效园区。

三十五、作者因此提出一个核心改革：

土地发展权指标跨区域交易。

简单理解：

欠发达地区承担更多耕地保护，

产生土地指标。

发达地区需要建设用地：

购买指标。

于是：

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

人口／产业流入地
支付资金
↓
购买建设权指标
↓
获得更多发展空间

人口／产业流出地
出售指标
↓
获得资金
↓
用于耕地保护、土地整理、乡村发展

作者尤其分析了浙江土地指标交易经验，并认为：

如果只在省内交易，

最终会受到省内土地资源总量限制。

真正要提高效率：

需要更大范围乃至全国性的指标交易市场。

三十六、这背后其实是作者非常明确的一种思想

不要问：

“每个地方应该分多少建设用地指标？”

而应该更多问：

土地在哪个地方使用，社会收益最高？

也就是从：

平均分指标

向：

让土地跟人口、产业和真实需求走。

这和全书“人地之间”的标题直接对应。

三十七、第七章：城市已经不能再一味“摊大饼”

工业用地再开发。

作者认为中国城市下一阶段最重要的变化之一应该是：

从增量土地开发进入存量土地再开发。

过去发展模式是：

没地了？

再征。

园区满了？

再建一个。

城市大了？

再建新区。

作者认为这个时代应该过去。

三十八、真正应该动的，是大量低效工业用地

问题包括：

50年工业用地出让期限过长；

企业生命周期往往比土地年限短；

退出机制困难；

闲置难收回；

“圈而不建”；

用途转换困难；

监管责任分散。

截至书中引用的2017年底数据，部分地区已经认定大量低效城镇用地，而完成改造的比例仍然有限，说明再开发空间巨大。

三十九、作者支持多种更灵活的工业用地方式

包括：

先租后让；

弹性年期；

工业物业分割转让；

标准厂房；

混合产业用地。

深圳甚至发展出：

M0新型产业用地。

即：

工业、

研发、

办公、

配套商业、

人才公寓

可以更加灵活混合。

原因很简单：

现在很多产业已经不再是：

“前面一个大厂房，后面一个大烟囱”。

产业形态变了，

土地制度也应该跟着变。

四十、但作者又特别提醒：

“工业更新”不能最后全部变成：

房地产。

如果所有低效工业地都变住宅，

短期土地价值最高，

但产业空间就会消失。

所以工业用地更新真正困难的是：

既提高土地效率，又保留产业发展空间。

不是简单：

“工改商”“工改住”。

四十一、第八章：我认为是整本书最贴近普通人生活的一章

城中村与老旧小区更新。

前面七章讲了很多：

财政、

金融、

指标、

土地制度。

到了第八章：

终于落到一栋房、

一个村、

一个家庭。

四十二、为什么城中村改造总是这么慢？

作者把它理解成一个：

博弈困局。

村民想：

再等等，也许拆迁补偿更高。

开发商想：

补偿太高就不赚钱。

地方政府想：

强拆容易产生矛盾。

于是所有人都在等。

时间越长：

临建越多，

违建越多，

大家对补偿期待越高。

最后：

越等越拆不动。

作者称其为一种：

“时间陷阱”。

四十三、所以作者真正强调的是稳定预期

要制定：

相对统一、透明、长期稳定的拆补标准。

不是：

谁拖得久谁拿得多。

否则所有人都会理性选择：

做“最后一个签字的人”。

只有大家知道：

晚签不会获得额外收益，

博弈才有可能结束。

四十四、作者甚至提出“让更新片区彼此竞争”

如果多个城中村都有改造条件：

不要政府逐村求着拆。

可以公布相对统一规则。

哪个片区：

同意率高，

谈判推进快，

就先改。

于是：

土地供应方之间也形成竞争。

然后再让开发商：

在需求方之间竞争。

作者试图把原来：

政府—村民—开发商之间的零和谈判，

改造成：

双边竞争。

四十五、老旧小区作者也不赞成“一律微改造”

这一点很有意思。

现在很多老旧小区更新：

刷墙，

加管线，

做停车位，

加电梯。

作者认为：

有些地方这样做当然合理。

但不能因为：

拆迁难，

就规定所有地方永远只能微改造。

在人口流入城市：

有些老旧小区区位很好，

建筑质量和公共配套却非常落后。

如果经济账能算得过来：

拆除重建可能反而是更好的方案。

四十六、所以作者提出一个“腾挪空间”的概念

不要把一栋楼锁死在一栋楼的位置上。

可以把：

附近低效工业地，

闲置地，

低密度土地

一起纳入更新单元。

先拆容易的，

先建新房，

住户搬进去，

腾出旧地，

再滚动改造。

这样就从：

“大家必须同时同意才能动”

变成：

可以一步一步滚动更新。

对于老旧小区，作者甚至提出给予最先形成整栋同意、连片同意的住户额外奖励，以减少“最后一个签字者”占据过强议价权的问题。

四十七、到了结语，作者自己把全书归纳成六个主题

这六个主题其实就是读完整本书以后最值得留下来的东西。

第一：土地制度不是孤立长出来的

现有土地制度：

内生于过去二十多年特定的增长、工业化和城市化模式。

它曾经支持高速增长。

同时也形成：

土地财政、

土地金融、

开发区扩张、

房地产、

地方债务

相互依赖的利益格局。

第二：不能靠一个土地政策解决土地问题

作者认为必须从中央层面推动：

全面、平衡的市场化改革。

因为：

土地、

财政、

金融、

户籍、

教育、

住房

已经连在一起。

改一个不改另一个：

很容易产生新的问题。

第三：改革的三个问题都要对

作者实际上不断强调三个层次：

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方向
↓
突破口
↓
力度

方向错：

越改越错。

突破口错：

改革推不动。

力度太小：

没有效果。

力度太大：

可能刺破房地产和地方财政体系。

所以作者不是主张：

“一次全部放开”。

反而非常强调：

渐进改革＋机制设计＋政策联动。

第四：核心方向还是市场化配置

作者认为土地改革最终应该提高两个效率：

配置效率

土地应该去：

最需要、产出更高的地方。

投资效率

土地上投入的钱：

应该能够产生真正的社会财富和现金流。

只有先把：

“蛋糕做大”，

不同利益主体之间才更容易：

公平分享土地增值。

第五：给农民更完整的土地权利

包括：

使用权，

处置权，

交易权，

抵押权，

以及部分增值收益。

在此基础上，作者进一步提出他自己的：

“渐进式国有化＋永久使用权”

方案。

最终希望形成：

“竞争性国有制”。

第六：土地改革还关系到中国的钱往哪里去

作者把土地问题最终又拉回宏观经济。

货币多了以后：

如果没有高收益实体投资渠道，

钱容易流向：

房地产，

土地，

低效基建。

于是：

房价更高，

债务更多。

作者希望通过：

存量工业用地更新、

城市更新、

农村土地整理、

土地指标交易

等改革，

把社会资金从：

吹资产泡沫

转向：

创造真实土地利用价值。

四十八、这本书真正贯穿始终的，不是“土地”，而是四个“脱钩”

我读完整本以后，会把作者的问题意识重新整理成：

人和地脱钩

人在东部、城市，

地还留在农村、人口流出地。

人和房脱钩

工作在城市，

但买不起也租不到合适的家庭住房。

地和产业脱钩

有的地方产业缺地，

有的地方开发区却大量闲置。

地和财政过度绑定

地方财政过度依赖土地增值，

于是土地越来越难真正市场化改革。

这四个“脱钩”，最后又通过：

土地财政和土地金融

绑到了一起。

四十九、所以这本书最核心的一张因果图，其实可以这样画

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【20世纪90年代中后期结构变化】

地方公有企业改制
＋
分税制、金融集权
＋
全球制造业竞争
↓
地方从“办企业”
转向“招商引资”
↓
低价工业地
＋
基础设施补贴
↓
制造业扩张
↓
人口、收入增加
↓
房地产和服务业需求
↓
垄断限量商住地
↓
土地出让金增加
↓
土地财政
↓
土地抵押＋地方融资
↓
土地金融
↓
继续建园区、建新区
↓
城市土地快速扩张
━━━━━━━━━━━━━━
与此同时
↓
住宅用地供应偏少
↓
房价上涨
↓
农民工难以举家定居
↓
人口不完全城市化
↓
离乡不放土
↓
农村农地碎片化
＋
宅基地闲置
↓
城乡土地整体低效

【作者给出的改革方向】

城市存量土地盘活
＋
增加住宅用地
＋
户籍、住房、教育改革
↓
农民工完全市民化
↓
农村人口真正退出
↓
农地、宅基地整理
↓
土地权利进一步完整
↓
土地发展权跨区交易
↓
土地跟着人口和产业走
↓
工业用地再开发
＋
城中村、老旧小区更新
↓
从“土地扩张型增长”
转向“存量提效型发展”

五十、如果只让我从363页里留下十个词，我会留下这些

土地财政、土地金融、策略性供地、两层逐底式竞争、二三产业交互溢出、人口完全城市化、人地房脱钩、土地发展权、存量更新、竞争性国有制。

其中真正统领一切的，我认为还是：

人口完全城市化。

因为作者最后所有改革其实都在服务同一件事：

不是让城市面积变得更大。

而是让已经在城市生活的人：

真正留下来。

五十一、这本书和一般土地改革著作一个很大的不同

它不是简单说：

这个政策不好，

换一个政策就行。

而是在不断提醒：

一个坏政策，很可能正在给另一个制度提供支撑。

比如：

低价工业地不好。

可直接涨工业地价：

地方招商模式怎么办？

商住地垄断不好。

可一下全部放开：

土地财政和房地产会不会突然失稳？

征地补偿低。

可一次把补偿推到开发后市场价格：

项目还能不能实现？

宅基地不流动。

可一下完全自由买卖：

土地破碎和开发协调问题怎么办？

所以作者特别强调：

改革不是找一个“正确答案”，而是设计一条从现在走到目标状态的路。

这一点其实比具体某个政策主张更值得记。

五十二、但读这本书时也要区分两类内容

这是我觉得非常重要的一点。

第一类：作者对既有增长模式的解释

比如：

土地财政形成机制；

工业地和商住地差别供应；

土地过度城市化；

人口不完全城市化；

开发区扩张；

土地金融；

农地碎片化。

这些主要属于：

解释现实。

第二类：作者给出的政策方案

比如：

全国性土地指标交易；

留用物业补偿；

渐进式土地国有化；

永久使用权；

竞争性国有制；

城中村竞争性更新机制。

这些属于：

作者主张怎样改革。

二者不能混在一起。

即使认可作者对问题成因的很多分析，也未必必须赞成他的所有改革方案。

我反而觉得，这样读这本书会更有价值：

先看他是否把问题解释清楚，再判断他的药方是否最好。